昆明滇池卫城尚层小区介绍
位置与规划：位于昆明市西山区滇池国家旅游度假区红塔东路12号，紧邻滇池，由昆明万达房地产有限公司开发，2010年建成（部分房源始建于2009年），共37栋，总户数约900余户（不同来源数据差异源于分期或统计口径）。小区容积率仅0.6，绿化率50%，以低密板楼为主，主力户型为79-140㎡的二至四居，主打南北通透、全明格局，适合刚需和改善型需求。
配套与环境：
交通：临近地铁5号线金家河站（约450米），周边48个公交站，通达市区便捷。
教育：3公里内覆盖46所幼儿园（如咕噜宝贝幼儿园）、6所小学（如六甲一小）、10所中学（如滇池度假区实验学校），教育资源丰富。
生活：自带商业街，3公里内有11个购物中心（如蘑菇村Mall）、341家超市，毗邻滇池、星海公园等休闲场所，生态环境优越。
物业：前期由万达物业负责，后可能移交深圳莲花物业，物业费1.5元/㎡?月，提供基础安保及清洁服务。
房价现状（2025年6月参考）
均价范围：主流平台数据显示，小区二手房均价约1.5万-1.6万元/㎡，具体因户型、楼层、装修差异较大。例如：
小户型（79-89㎡）：单价约1.2万-1.4万元/㎡（如86.99㎡房源挂牌120万，合1.38万/㎡）。
改善户型（120㎡以上）：单价约1.4万-1.8万元/㎡（如161㎡毛坯房230万，合1.43万/㎡；131㎡精装6居230万，合1.75万/㎡）。
特殊房源：少量低楼层或老装修房源单价可低至9800元/㎡，而高楼层观景房或稀缺户型（如5室）可达2.2万元/㎡以上。
二手房走势分析
近一年波动：2024年中至2025年4月，均价从1.51万-1.68万元/㎡波动，2025年4月均价15075元/㎡，环比微涨0.07%，同比略跌0.51%（房介网数据），整体稳中有降。
长期趋势：小区因低密、临湖属性，历史价格呈稳步上涨，但受昆明二手房市场整体供过于求影响，近一年涨幅收窄。未来潜力依赖滇池度假区规划落地（如文旅配套升级）。
挂牌量：当前在售房源约70-80套，以中小户型为主，成交周期较长（需2-6个月），议价空间约5%-8%。
小区优劣势总结
优势：
滇池畔稀缺低密社区，绿化率高，居住舒适度佳；
地铁学校商业配套成熟，生活便利；
楼龄14年，较同区域多数小区年轻，贷款更易获批。
不足：
部分房源装修较陈旧，翻新成本高；
容积率虽低，但建筑密度31%，部分楼栋间距较近；
物业费1.5元/㎡?月，在区域内属中等水平，但物业服务口碑一般。
建议：自住优先选择中低楼层精装房（节省装修成本），投资需关注地铁2号线二期（在建）通车后的溢价空间，短期以刚需和地缘改善客群为主。
（数据综合自房介网、房介网、房介网等平台，具体房源价格以实时挂牌为准。）
