昆明万科金域缇香小区房价及二手房走势
#当前房价（2025年5月）
小区均价约12642元/㎡，环比上月下降0.77%，价格呈稳中有降趋势。近期成交案例显示，80-90㎡户型单价约11380-11800元/㎡（如87㎡精装房99万），130㎡以上户型单价约11900-15000元/㎡，具体因楼层、装修差异较大。
#近一年走势（2024.6-2025.5）
2024年上半年：均价波动在13300-14700元/㎡，6月峰值13351元/㎡。
2024年下半年：持续下跌，12月均价12957元/㎡，同比跌幅11.35%。
2025年：1-5月连续微降，2月13002元/㎡（环比降2.03%），5月降至12642元/㎡，市场以“稳降”为主基调。
成交活跃度：2025年2月仅成交1套，在售房源约20套，显示买方市场特征，议价空间存在。
#二手房趋势总结
受昆明整体楼市影响，小区房价近一年跌幅约10%-11%，短期以“稳降”为主，长期走势与区域配套（如地铁、学校）及房龄（2012年建成，楼龄13年）强相关。
昆明万科金域缇香小区介绍
#基本信息
位置：盘龙区北京路2190号（昆十中求实校区旁），临近地铁2号线司家营站（约244米），属龙头街商圈。
开发商/物业：昆明新河民房地产开发，万科物业（物业费1.2-1.8元/㎡?月），管理规范。
规模：占地约13.3万㎡，建面26-36万㎡，12栋板式小高层/高层（11-31层），总户数2479-2482户，容积率2.55，绿化率46%-50%（高绿化优势）。
户型：主力71-175㎡，以80-140㎡刚需/改善户型为主，板式结构通透，部分房源带双阳台。
#核心配套
教育：顶级资源聚集，步行范围内有艾尔西幼儿园、昆十中求实校区（初高中）、红旗小学德润校区，教育配套优于区域90%小区。
交通：地铁2号线3站（司家营、龙头街、羊肠村），76个公交站，2公里内直达北市区核心。
生活：3公里内12个购物中心（如龙泉俊发广场）、631家超市（含沃尔玛），医疗有昆明市第一人民医院北院，休闲配套102个公园（盘龙江沿线）。
小区内部：自带超市、棋牌室、老年活动中心、地下车库（2461车位），安保完善（红外线监控可视对讲）。
#小区优势与短板
优势：万科品牌物业、稀缺板式楼、高绿化率、名校学区、地铁通勤便利。
短板：2012年建成，楼龄较长；部分户型设计偏老（如早期71㎡紧凑两居）；商圈均价低于北市区核心，房价成长性受区域定位限制。
总结建议
房价方面：当前均价1.26-1.3万元/㎡，低于昆明北市区次新盘（如俊发城1.09万），性价比突出，适合学区刚需和改善。
走势：短期稳降，长期看教育地铁支撑，抗跌性优于同商圈老小区。
适合人群：重视子女教育、偏好低密社区、接受10年房龄的购房者，建议关注80-130㎡精装二手房，议价空间约5%-8%。
（数据截至2025年6月，综合房介网、房介网等平台最新信息）
