昆明万科金域缇香小区综合解析
#一、小区基础信息
位置：昆明市盘龙区北京路2190号（北京路延长线，昆十中求实校区旁），属于龙头街商圈，近地铁2号线司家营站、龙头街站（步行约500米）。
开发商/物业：万科集团昆明首作，2012年竣工，物业公司为万科物业，物业费1.2-1.8元/㎡?月，管理规范（含红外监控、24小时电梯服务）。
规模：占地约157亩，总建面36.5万㎡，12栋板式小高层/高层（11-31层），总户数2479户，容积率2.55，绿化率50%（高绿化优势）。
户型：主力87-136㎡三居（方正、双阳台、南北通透），少量36-58㎡一居及140-184㎡四居，适合刚需及改善。
配套：
教育：昆十中求实校区（初中名校）、红旗小学德润校区、艾尔西幼儿园等，教育资源优质。
商业：沃尔玛、龙泉俊发广场，社区底商完善。
医疗：昆明市第一人民医院北院区（3km内）、社区卫生服务站。
交通：地铁2号线双站覆盖，76个公交站，路网发达。
#二、房价及二手房走势
当前均价：
2025年5-6月主流平台数据显示，挂牌均价约12500-13800元/㎡，实际成交均价约11500-14000元/㎡（受户型、楼层、装修影响大）。例如：87㎡精装三居挂牌约11380元/㎡（99万），131㎡南北通三居约11900元/㎡（156万）。
对比区域：龙头街商圈均价10334元/㎡，小区因品牌、教育溢价，价格高于片区85%小区。
近1年走势：
持续下跌：2024年7月挂牌价高达16221元/㎡，至2025年6月降至13790元/㎡，跌幅超15%（房介网数据）。
短期波动：2025年3月因低价房源集中入市，均价从14968元/㎡骤降至13646元/㎡，后续小幅回升但仍低于2024年同期。
同比跌幅：2025年5月同比2024年下跌约11%（房介网、房介网一致数据），主要受昆明二手房市场整体降温、楼龄（12年）及新房分流影响。
未来预期：教育配套支撑刚需需求，但板块新房（如俊发城）价格更低，短期房价或延续稳中有降，长期随地铁完善及社区成熟，抗跌性较强。
#三、小区优缺点总结
优势：
1.稀缺板式楼：昆明少见的纯板式社区，得房率高、采光好。
2.教育强IP：昆十中对口学区，吸引重视教育的家庭。
3.万科物业：服务口碑佳，绿化率50%，内部配套含老年活动中心、快递柜等。
4.地铁通勤：双地铁口，20分钟直达市中心，北市区通勤优选。
不足：
1.楼龄偏老：2012年建成，部分设施老化，对比周边次新盘（如俊发城）竞争力减弱。
2.价格回调：近两年跌幅明显，投资需谨慎，自住可议价空间大。
3.户型局限：小户型（如36㎡）占比少，大户型总价高，流通性一般。
#四、购买建议
自住刚需：优先考虑87-112㎡三居，地铁学区品牌物业，适合预算120-150万的家庭，议价时参考近期成交价（如85㎡三居2024年6月95万成交）。
改善置换：140㎡以上四居单价低（约11500元/㎡），板式大平层稀缺，适合注重居住品质且看重学区的家庭。
投资谨慎：短期房价难回升，长线需依赖片区城市更新（如北京路延长线商业升级），回报率或低于新房。
（数据截至2025年6月，综合房介网、房介网、房介网等平台最新成交及挂牌信息）
