#昆明天骄北麓（北区）小区房价及二手房走势分析
1.当前均价：根据2025年最新数据，小区二手房挂牌均价约7500-8000元/㎡，不同户型差异较大。小户型（如25-68㎡）单价较高（约7000-9000元/㎡），大户型（如100㎡以上）单价较低（约6000-8500元/㎡），部分精装或稀缺户型可达1万元/㎡以上。
2.近期走势：
环比：2025年4月均价7802元/㎡，环比上月上涨0.54%，结束连续多月下跌，略有企稳迹象。
同比：较2024年同期下跌约10%-14%，主要受昆明二手房市场整体低迷、小区体量大（超8000户）、挂牌量高（超200套）影响。
历史波动：2024年下半年均价从8400元/㎡持续回落至7500元/㎡，2025年初小幅回升，市场以刚需置换为主。
3.典型房源参考：
25-30㎡单间：18-22万（单价约7000-7800元/㎡，精装）
68-90㎡两/三房：51-80万（单价约7500-8900元/㎡，刚需主流）
100㎡以上改善户型：85-150万（单价约6300-1.2万/㎡，部分满五唯一房源）
天骄北麓（北区）小区介绍
1.基本信息
位置：五华区红锦路与红云路交汇处，北市区银河片区，临近北市区公交车场。
建成年代：2012年，70年产权商品房，建筑类型为超高层（34层）板塔结合，容积率6.0，绿化率45%。
规模：共22栋，总户数8078户，车位1500个（配比1:0.2，车位紧张），物业费1.0-1.65元/㎡/月。
2.配套与优势
交通：公交密集（9路、79路等近10条线路），距地铁2号线司家营站约1.7km，Z70路接驳地铁；自驾便捷，临近红云路、二环北路。
教育：配建武成小学国福分校、师专附小，周边幼儿园、中学齐全，教育资源丰富。
商业：自带2.5万㎡商业广场、3000㎡生鲜超市，底商覆盖餐饮、便利店，1km内有月牙塘商圈，生活便利。
环境：中心花园超800㎡，含儿童乐园、老年活动区，绿化率高于北市区多数老小区。
3.短板与争议
居住密度：超高层高容积率，单栋户数多（部分楼栋2梯10户以上），电梯等待时间长。
管理问题：开放式小区，租户占比高（约30%），电动车停放混乱，2025年物业启动整改但效果有限。
房屋品质：2011年交付，部分户型设计过时（如暗卫），外墙偶有渗水，隔音一般。
总结：适合谁？
刚需首选：低总价（20-80万）、成熟配套、学区加持，适合预算有限的年轻家庭或过渡群体。
谨慎考量：高密开放式小区，追求居住品质或纯改善客户需权衡。当前房价低于北市区均价（约1.2万/㎡），性价比突出，但需关注房源装修、楼层及产权情况（部分房源未满五）。
（数据综合自房介网、房介网、房介网等平台，更新至2025年6月）
