#昆明筑友双河湾博雅苑小区房价及二手房走势
最新房价（2025年6月）：
挂牌均价约1.62万-1.64万元/㎡（房星网、房介网数据），具体房源因户型、楼层、装修差异较大。例如：
89㎡小三居挂牌129万（单价1.45万/㎡，2025年6月）；
122㎡精装三房挂牌220万（单价1.8万/㎡，2025年6月）；
143㎡四房毛坯挂牌400万（单价2.8万/㎡，稀缺大户型）。
2024年走势：
据房介网数据，2024年12月均价15775元/㎡，环比上月涨0.76%，但同比2023年下跌3.57%，全年呈现“下半年温和上涨，全年小幅回调”趋势。
房介网挂牌价显示，2024年7月-12月单价在1.56万-1.59万/㎡波动，2025年6月部分房源回升至1.6万，或受地铁2号线二期（在建）利好影响。
核心价格影响因素：
优势：房龄新（2015-2016年）、低容积率（小高层为主）、近地铁（5号线金家河站约1.1公里，2号线二期六甲站在建）、学校配套成熟（金岸中小学、海贝小学）。
短板：超90%房源不满两年，交易税费较高（增值税约5.3%）；部分户型设计偏传统（如长条状）。
昆明筑友双河湾博雅苑小区介绍
位置与配套：
位于昆明市西山区大商汇片区，广福路与前兴路交汇处，毗邻同仁医院，属于南市区成熟生活圈。
交通：双地铁规划（5号线已通车，2号线二期在建），距“金家河站”“六甲站”均约1公里，多路公交直达市中心。
教育：自带金岸幼儿园（省委机关幼儿园分校），划片滇池度假区二小，近享昆一中金岸中学、海贝中英文小学等优质资源。
商业：5公里内覆盖万达广场、爱琴海购物中心、公园1903等商圈，日常买菜可至金家河农贸市场。
环境：临近盘龙江、海洪湿地公园，小区绿化率约45%，人车分流设计，主打低密宜居。
小区品质：
2016年建成，共20栋小高层（11层为主），主打刚需和改善户型（87-150㎡三至五房），毛坯/精装均有，板楼结构南北通透。
物业为昆明新天物业，安保严格（门禁24小时巡逻），车位充足（地下车库），但部分楼栋靠近广福路，可能受噪音影响。
适合人群：
刚需家庭：看重地铁通勤、学校配套，接受次新小区的税费成本；
改善置换：偏好小高层洋房、低容积率，注重居住环境的南市区地缘客户。
总结
筑友双河湾博雅苑属南市区“性价比次新盘”，房价随市场波动但抗跌性较强，核心优势在于成熟配套低密居住，适合注重实用性和学区的购房者。近期挂牌房源增多，议价空间约5%-8%，建议优先选择满两年房源以降低税费。
